إنذار بإفراغ محل تجاري

قرار للغرفة التجارية بمحكمة النقض، يسلط الضوء على إنذار بإفراغ محل تجاري نتيجة عدم اداء الكراء وللاغلاق المستمر للمحل، فماذا كان رأيك الغرفة في هذا الأمر؟.

———————————————————-

القـرار عـدد: 2/85

 الصادر بتاريخ: 2021/02/11

ملف تجاري عـدد: 2018/2/3/1310

إنذار بإفراغ محل تجاري – توقف عن أداء الكراء – عرض وإيداع لمبالغ الكراء – عدم قبول طلب المصادقة على الإنذار لأن ملاحظة إغلاق المحل غير ثابتة.

لم تشترط المادة 26 من القانون 16–49 إثبات واقعة إغلاق المحل باستمرار قبل توجيه الإنذار، بل المشرع ربط إثبات تلك الواقعة بمناسبة توجيه الإنذار، حسب ما نص عليه بعبارة “إذا تعذر تبليغ الإنذار لكون المحل مغلقا…’ مدة الإغلاق تبتدئ من تاريخ تبليغ الإنذار إلى غاية آخر انتقال للمفوض  القضائي.

                                                              النقض والإحالة

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن الطالبة أف تقدمت بمقال افتتاحي أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها أكرت للمطلوبين “س.ن.و.ف ن.ا.د.ي” المحل التجاري الكائن بمجموعة 7رقم 20-22 زنقة الادارسة سيدي مومن الجديد الدار البيضاء بسومة شهرية قدرها 1996 درهم تم رفعها إلى مبلغ 2.195 درهم بمقتضى حكم ابتداء من 2016/06/20، وأن المدعى عليهما توقفا عن أداء الكراء من فاتح فبراير 2016 إلى متم يونيو2017، فتخلد بذمتهما مبلغ 9.980 درهم كراء من فبراير 2016 إلى يونيو2016 على أساس السومة القديمة ومبلغ 26.340 درهم من يونيو2016 إلى يونيو2017 على أساس السومة الجديدة وأنها وجهت لها إنذارا في إطار القانون رقم 49/16، رجع بملاحظة محل مغلق بعد عدة محاولات بتاريخ 2017/04/18 والتمست الحكم عليهما بأدائهما لها مبالغ الكراء المفصلة أعلاه وتعويض عن التهاطل قدره 5,000 درهم وإفراغهما ومن يقوم مقامهما المحل التجاري المدعى فيه تحت طائلة غرامة تهديدية، وبعد جواب المدعى عليهما كونهما لم يمتنعا عن أداء الكراء وان المدعية هي التي ترفض قبض الكراء رغم عرضه عليها عرضا حقيقيا مما اضطرا معه إلى إيداعها بصندوق المحكمة حسب محاضر العرض والإيداع المدلى بها والتمسا رفض الطلب، والتعقيب مع إدلاء المدعية بمقال إضافي صدر حكم بالمصادقة على الإنذار وإفراغ المدعى عليهنا من المحل التجاري الكائن بمجموعة 7 رقم 20-22 زنقة الادارسة سيدي مومن الجديد الدار البيضاء.

استأنفه المدعى عليهما استئنافا أصليا والمدعية استئنافا فرعيا مع طلب إضافي، ألغته محكمة الاستئناف التجارية في ما قضى به من مصادقة على الإنذار والإفراغ وحكمت من جديد بعدم قبول الطلب المتعلق بذلك وتأييده في الباقي، وفي الاستئناف الفرعي بتدارك الإغفال الذي طال الحكم المستأنف بخصوص عدم البت في المقال الإضافي والحكم بأداء المستأنفين للمستأنف عليها مبلغ 8.780 درهم كراء المدة من فاتح يوليوز 2017 إلى متم أكتوبر 2017 حسب سومة شهرية قدرها 2.195 درهم وفي الطلب الإضافي المقدم أمام محكمة الاستئناف الحكم على المستأنفين بأدائهما للمستأنف عليها مبلغ 10.975 درهم كراء المدة من فاتح نونبر 2017 إلى متم مارس 2018 حسب سومة شهرية قدرها 2.195 درهم، بقرارها المطلوب نقضه.

حيث تنعى الطاعنة على المحكمة في وسيلتيها الأولى والثانية مجتمعتين خرق الفصل 345 من قانون المسطرة المدنية وتأويل مقتضيات المادة 26 من قانون 49/16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، بدعوى أن ما عللت به قرارها من “أن واقعة إغلاق المحل باستمرار غير ثابتة، لان شهادتي التسليم المدلى بها لا تحدد تاريخ الانتقال ولا عدد المرات التي انتقل خلالها المفوض القضائي للمحل وان الملاحظة تبقى غامضة ولا يستشف منها استمرارية الإغلاق…” هو تعليل ناقص ولا يعكس حقيقة ما تضمنته شهادتي التسليم المحتج بهما، ذلك أن الوثيقتين المذكورتين تضمنتا تاريخ تحريرهما وهو 2017/03/03 وتاريخ تحرير الملاحظة وهو 2017/04/18 ولأن عبارة “عدة محاولات” تفيد انتقال المفوض القضائي للمحل أكثر من مرتين وبالتالي فان الشهادتين لا يكتنفها أي غموض، كما أن قول المحكمة بأن مدة الإغلاق انحصرت في أربعة أيام تبتدئ ما بين انتقال المفوض القضائي الأول بتاريخ 2017/06/16 وتردده على المحل بتاريخ 2017/06/20 للتأكد من حالة الإغلاق هو تفسير خاطئ لان مدة الإغلاق المثبتة تبتدئ من تاريخ تعذر التبليغ بمقتضى الشهادتين المؤرخ في 2017/04/18، وعن المحضر المؤرخ في 2015/08/19 الذي اعتمدته المحكمة للقول بسبقية رفض الطاعنة تسلم عرض عيني، هو محضر يتعلق بكراء يوليوز 2014 إلى متم يناير 2015 وهي مدة سابقة عن المدة المطلوبة في الإنذار الحالي بما يناهز 3 سنوات علما بان المحضر المذكور عديم  الآثار القانونية لأنه لا يشير إلى اسم زوجها الذي رفض بالنيابة عنها ولا رقم بطاقته الوطنية ولا كونه يتوفر على توكيل خاص بقبض الكراء أو رفضه.

وبالتالي فإن الوثيقة المذكورة لا علاقة لها بالنزاع الحالي ولا يمكن ان تترتب عليها أثارا قانونية وتبقى واقعة استمرار إغلاق المحل ثابتة، وهي  واقعة يجب إثباتها بعد توجيه الإنذار وان الاستمرارية لم يحدد لها أمدا معلوما والشرط الوحيد هو أن تكون متصلة لا تتخللها فترات فتح المحل، وأن الطاعنة أثبتت استمرار إغلاق المحل لمدة 63 يوما من 2017/04/18 تاريخ تحرير وثيقة التبليغ إلى 2017/06/20 تاريخ تحرير محضر المعاينة وأن إثبات واقعة فتح المحل خلال هذه الفترة تقع على المكتري وهو ما لم يثبته المطلوبان وبالتالي يبقى تعليل المحكمة بخصوص هذه النقطة هو تأويل خاطئ للمادة 26 من قانون 49/16 فأتى قرارها متسما بفساد التعليل المعتبر بمثابة انعدامه  عرضة للنقض.

حيث إنه بمقتضى المادة 26 من قانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي فانه ” إذا تعذر تبليغ الإنذار لكون المحل مغلقا باستمرار، جاز للمكري إقامة دعوى المصادقة على الإنذار بعد مرور الأجل المحدد فيه اعتبارا من تاريخ تحرير محضر بذلك.”

والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللت قرارها بأن “” واقعة إغلاق المحل باستمرار غير ثابتة في النازلة، لان المفوض القضائي اكتفى بالقول بأن المحل مغلق بعد عدة محاولات من الانتقال ولم يحدد تاريخ انتقاله ولا عدد المرات التي انتقل إليها، فتبقى الملاحظة غامضة ولا يمكن أن يستشف منها أن المحل مغلق باستمرار، وأن محضر المعاينة المستدل به مؤرخ في 2017/06/20 أي بعد توجيه الإنذار، في حين أن واقعة الإغلاق وجب إثباتها قبل توجيه الإنذار وليس بعده، وأن مضمونه يفيد أن المفوض القضائي انتقل بتاريخ 2017/06/16 ووجد المحل مغلقا تم تردد عليه بتاريخ 2017/06/20 ووجده مغلقا، وأنه لم تمر بين تاريخ الانتقال الأول والثاني إلا أربعة أيام وهي مدة لا تكفي للقول بأن المحل مغلق باستمرار، وأن وثائق الملف تفيد أن الطرف المكتري كان يؤدي الكراء عن مدد سابقة وان المكرية هي التي ترفض تسلم الكراء حسب الثابت من محضر رفض العرض العيني المؤرخ في 2015/08/19 مما اضطر معه المكتري إلى إيداعها بصندوق المحكمة، کما صدر حكم بإبطال إنذار سابق بتاريخ 2014/05/05 وهي حجج تثبت تواجد المكتريان بالمحل وعدم إغلاقه…” ورتبت عن ذلك إلغاء الحكم المستأنف في ما قضى به من المصادقة على الإنذار والإفراغ وحكمت من جديد بعدم قبول الطلب في هذا الشق، والحال أن المشرع من خلال المادة 26 المذكورة أعلاه لم يشترط إثبات واقعة إغلاق المحل باستمرار قبل توجيه الإنذار، بل ربط إثبات هذه الواقعة بمناسبة توجيه الإنذار بالإفراغ وهذا واضح وبالتالي يمكن من العبارة “إذا تعذر تبليغ الإنذار لكون المحل مغلقا…”.

وبالتالي يمكن إثبات الإغلاق من خلال الإنذار نفسه أو بحجج أخرى، والطاعنة استدلت رفقة مقالها الافتتاحي بشهادتي تسليم خاصة بكل مكتري على حدة تتعلق بتبليغ الإنذار، تفيد أن المفوض القضائي انتقل إلى المحل المكتري بتاريخ  18/04/2017 فوجده مغلقا وانه قام بعدة محاولات أخرى، کما استدلت بمحضر معاينة لاحق مؤرخ في 2017/06/20 يفيد انتقال المفوض القضائي إلى المحل المدعى فيه بتاريخ 2017/06/16 فوجده مغلقا لمدة تفوق السنة، كما تردد على المحل مرة أخرى بتاريخ 2017/06/20 فوجده مغلقا، وبالتالي تكون الطاعنة قد أثبتت بما لا يدع مجالا للشك واقعة إغلاق المحل باستمرار ابتداء من 2017/04/18 إلى 2017/06/16، باعتبار أن احتساب مدة الإغلاق وخلافا لما ورد بتعليل القرار المطعون فيه حصره في 4 أيام واعتبرها غير كافية، تبتدئ من تاريخ تبليغ الإنذار كإجراء أولي والذي تم في 2017/04/18 إلى غاية آخر انتقال للمفوض القضائي الذي تم بتاريخ 2017/06/20، فأتى قرارها على هذا النحو معللا تعليلا يخالف مضمون حجج الطاعنة وخرق المادة 26 من قانون 49/16 المحتج بها  عرضة للنقض.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الملف على نفس المحكمة لتبت فيه طبقا للقانون./.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه فيها قضی به بخصوص طلب المصادقة على الإنذار والإفراغ وإحالة القضية على نفس المحكمة لتبت فيها طبقا للقانون بهيئة أخرى وتحميل المطلوبين الصائر.

کما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له، اثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات الاعتيادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الغرفة السيدة لطيفة رضا رئيسة والمستشارين : محمد الكراوي مقـرا، خديجة الباين، حسن سرار والسعيد شوكيب أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد محمد صادق وبمسـاعـدة كاتب الضبط السيد عبد الرحيم أيت علي.

إنذار بإفراغ محل تجاري